物业管理企业物业经营成本的核算

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　　物业经营成本是指物业管理企业经营物业产权人、使用人提供的各种建筑物和附属设备而发生的各项费用支出。如房屋出租，经营停车场、游泳池、球场的支出等。主要包括出租房的摊销额、经营中经营人员的工资和按规定提取的福利费、耗用材料支出、应付给物业产权人的租赁费、承包费等。

　　出租房的摊销是房屋租赁服务成本的主要内容，出租房按月摊销额应根据出租房屋的账面和月摊销率计算，计算公式为：

　　月摊销额=出租房屋的账面原值×[(1-预计净残值率)÷(预计摊销年限×12)]×

　　其中，预计摊销年限可比照房地产企业同类结构房屋的折旧年限计算，净残值率一般可按出租房的3%～5%计算。

　　为了核算出租房的成本，应在“库存商品——出租房”账户下设“出租房摊销”明细账，按月计提的出租房摊销额，计入房屋租赁成本，借记“营业成本——房屋出租”科目，贷记“库存商品——出租房摊销”科目。

　　[例1]安信物业管理公司经营华苑小区智能车库，2003年10月向业主管理委员会共支付使用费I.5万元，经营人员的工资0.8万元、计提福利费0.072万元。

　　根据付款凭证和工资、福利费分配记录，账务处理如下：

　　借：主营业务成本——物业经营成本——车库 23720

　　贷：代管基金 15000

　　应付工资 8000

　　应付福利费 720

　　[例2]安信物业管理公司出租华苑小区代管房屋两套，摊销出租房屋的成本0.3万元。账务处理如下：

　　借：主营业务成本——物业经营成本——房屋出租 3000

　　贷：库存商品——出租房摊销 3000

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